6,5 Milliarden Euro: Griechenland legt Wohnungsstrategie bis 2035 vor

Die griechische Regierung hat ihre Nationale Strategie für die Wohnungspolitik 2026–2035 offiziell verabschiedet. Das Programm wurde am 17. August 2026 veröffentlicht und bildet für die kommenden Jahre den übergeordneten Rahmen der staatlichen Wohnungspolitik. Insgesamt umfasst die Strategie 50 Maßnahmen mit einem Finanzvolumen von mehr als 6,5 Milliarden Euro. 14 Maßnahmen sind neu, davon werden zehn als kurzfristig prioritär und vier als langfristige Interventionen eingestuft. Gleichzeitig sollen ein zentraler staatlicher Träger für Wohnungspolitik sowie ein spezieller Wohnungsfonds geschaffen werden. Das vollständige Regierungsdokument ist hier abrufbar.

Inhaltlich markiert das Programm einen gewissen Richtungswechsel. Während Griechenlands Wohnungspolitik bislang stark auf Zuschüsse für Haushalte und die Förderung des Erwerbs von Wohneigentum ausgerichtet war, soll künftig stärker auf die Angebotsseite eingegriffen werden. Die Regierung will mehr Wohnungen auf den Markt bringen, leerstehende Immobilien reaktivieren, sozialen und bezahlbaren Wohnraum schaffen und Investitionen in Neubauten erleichtern. Gleichzeitig bleiben Hilfen für Mieter und Käufer ein wesentlicher Bestandteil.

Drei Säulen für die Wohnungspolitik bis 2035

Die Strategie beruht im Kern auf drei großen Säulen:

• Erhöhung des verfügbaren Wohnungsangebots
• Unterstützung von Haushalten und gesellschaftlichen Gruppen bei ihren Wohnkosten
• Aufbau dauerhafter Strukturen für Finanzierung, Marktbeobachtung und staatliche Wohnungspolitik

Gerade für den griechischen Immobilienmarkt ist die erste Säule von besonderer Bedeutung. Griechenland verfügt zwar über einen großen Wohnungsbestand, gleichzeitig sind zahlreiche Immobilien ungenutzt oder nicht in einem vermietbaren Zustand. Hinzu kommt, dass insbesondere in Athen, Thessaloniki, auf touristisch stark nachgefragten Inseln und in Universitätsstädten Wohnungen durch Kurzzeitvermietung und touristische Nutzung dem klassischen Mietmarkt entzogen wurden.

Die Regierung versucht deshalb, bestehende Wohnungen wieder in den regulären Markt zurückzuführen und zugleich den Neubau attraktiver zu machen. Weitere Details zu den angekündigten Maßnahmen hat unter anderem das griechische Wirtschafts- und Steuerportal Taxheaven zusammengefasst.

Leerstand soll wieder auf den Wohnungsmarkt

Zu den bereits laufenden oder beschlossenen Instrumenten gehören unter anderem:

• Beim Programm „Renovieren – Vermieten“ werden 60 Prozent der Renovierungskosten einer leerstehenden Wohnung übernommen. Förderfähig sind Ausgaben bis 13.500 Euro, womit die maximale Förderung 8.100 Euro beträgt. Im Gegenzug muss die Wohnung mindestens drei Jahre langfristig vermietet werden.
• Mit einem größeren Renovierungsprogramm aus EU-Mitteln sollen bis zu 95 Prozent förderfähiger Kosten übernommen werden. Die maximale Förderung liegt bei 36.000 Euro. Dafür sind insgesamt 480 Millionen Euro vorgesehen.
• Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen drei Jahre lang von der Einkommensteuer auf Mieterträge befreit werden, wenn sie eine bislang leerstehende oder kurzfristig vermietete Immobilie dauerhaft auf den klassischen Mietmarkt bringen.
• Für leerstehende Wohnungen und Einfamilienhäuser im Besitz von Banken, Kreditkäufern und Kreditverwaltern wurde für die Jahre 2026 bis 2028 eine Verdoppelung der Immobiliensteuer ENFIA vorgesehen.
• Über öffentlich-private Partnerschaften sollen Studentenwohnheime mit rund 8.600 Betten entstehen. Das Investitionsvolumen liegt bei rund 737,5 Millionen Euro.
• Auf ehemaligen Militärflächen sollen für rund 435 Millionen Euro etwa 2.350 energieeffiziente Wohnungen entstehen.
• Bei der sogenannten „sozialen Gegenleistung“ stellt der Staat Grundstücke oder Immobilien zur Verfügung. Private Unternehmen entwickeln diese, müssen aber mindestens 30 Prozent der entstandenen Wohnungen für soziale Vermietung beim öffentlichen Auftraggeber belassen.

Kurzzeitvermietung bleibt im Fokus

Einen weiteren Schwerpunkt bildet die Kurzzeitvermietung. Die Regierung hält daran fest, in besonders angespannten Märkten regulierend einzugreifen.

In den ersten drei Stadtbezirken Athens dürfen bis Ende 2026 keine neuen Immobilien für die Kurzzeitvermietung registriert werden. Gleichzeitig gelten steuerliche Belastungen für professionelle Anbieter und Unternehmen. Immobilien, die über bestimmte Golden-Visa-Regelungen erworben wurden, dürfen ebenfalls nicht kurzfristig vermietet werden.

Damit bleibt das Ziel bestehen, insbesondere in stark nachgefragten Lagen mehr Wohnraum wieder für langfristige Mietverhältnisse verfügbar zu machen.

Neue Anreize für Projektentwickler und Neubau

Besonders interessant für Investoren sind die neuen Instrumente, die bislang überwiegend noch als politische beziehungsweise gesetzgeberische Vorhaben zu verstehen sind. Die Verabschiedung der Strategie bedeutet nicht automatisch, dass sämtliche Einzelregelungen bereits unmittelbar anwendbar sind. Für einen Teil davon sind weitere Gesetze, Ministerialentscheidungen, Förderrichtlinien oder Finanzierungsvereinbarungen notwendig.

Die wichtigsten neuen Vorhaben auf der Angebotsseite sind:

• Das Baugenehmigungssystem soll grundlegend digitalisiert und beschleunigt werden. Die Plattform e-Άδειες und der einheitliche digitale Raumordnungsplan sollen stärker miteinander verknüpft werden. Vorgesehen sind automatische Prüfungen und perspektivisch auch der Einsatz von KI zur Prüfung von Unterlagen.
• Bauträger sollen in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt Zugang zu günstigen Krediten, Garantien oder Zinssubventionen erhalten. Als wichtige Finanzierungsquelle nennt die Strategie die Europäische Investitionsbank. Im Gegenzug müsste ein Teil der Wohnungen zu bezahlbaren oder sozialen Mieten angeboten werden.
• Auf Inseln soll staatliches Land gezielt für Wohnungsbau bereitgestellt werden. Hintergrund ist insbesondere der Wohnungsmangel für Ärzte, Lehrer, Polizisten und andere Beschäftigte des öffentlichen Dienstes.
• Über städtebauliche Anreize könnten Projektentwickler zusätzliche Bebauungsmöglichkeiten erhalten, wenn sie einen Teil der neu entstehenden Wohnungen dem bezahlbaren Wohnungsmarkt zur Verfügung stellen.
• Ein neuer staatlicher Wohnungsfonds soll langfristig ein eigenes Portfolio an bezahlbaren und sozialen Wohnungen aufbauen. Einnahmen aus Vermietungen sollen wiederum in Ankauf, Bau, Renovierung und Erhaltung von Wohnungen investiert werden.

Golden Visa könnte erneut verändert werden

Bemerkenswert ist außerdem die geplante Weiterentwicklung der Golden Visa. Die bestehenden Regeln wurden bereits erheblich verschärft. Der Mindestinvestitionsbetrag liegt inzwischen in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini sowie auf größeren Inseln grundsätzlich bei 800.000 Euro, in weiten Teilen des übrigen Landes bei 400.000 Euro.

Bei diesen Investitionen muss grundsätzlich eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern erworben werden. Damit soll verhindert werden, dass Investoren zahlreiche kleinere Wohnungen aus dem lokalen Wohnungsmarkt herauskaufen.

Parallel schlägt die Regierung nun allerdings eine neue Golden-Visa-Kategorie vor. Diese könnte wieder den Erwerb mehrerer Immobilien als Portfolio ermöglichen – allerdings nur unter der Voraussetzung, dass diese ausschließlich langfristig vermietet werden. Kurzzeitvermietung wäre ausdrücklich ausgeschlossen.

Damit würde die Golden Visa erstmals gezielt als Instrument genutzt, um zusätzliches Angebot für den regulären Mietmarkt zu schaffen.

Niedrigere Mehrwertsteuer für bezahlbaren Wohnungsbau

Auch der Neubau soll steuerlich attraktiver werden. Geplant ist ein reduzierter Mehrwertsteuersatz für den Bau sozialer und bezahlbarer Mietwohnungen.

Grundlage dafür ist die europäische Mehrwertsteuerrichtlinie. Denkbar sind ergänzende Steuervergünstigungen wie eine ENFIA-Befreiung. Die Strategie verweist dabei unter anderem auf Portugal mit sechs Prozent und Frankreich mit zehn Prozent Mehrwertsteuer in vergleichbaren Modellen.

Für Bauträger könnte dies ein wichtiger Anreiz werden, Projekte umzusetzen, bei denen ein Teil der Wohnungen langfristig zu vergünstigten Konditionen vermietet wird.

„Spiti Mou“ soll weiterentwickelt werden

Auf der Nachfrageseite soll das erfolgreiche Programm „Spiti Mou“ („Mein Haus“) weiterentwickelt werden. Die bisherigen Programme ermöglichen jungen beziehungsweise einkommensmäßig begrenzten Haushalten vergünstigte Kredite für den Erwerb der ersten eigenen Wohnung.

Beim rund zwei Milliarden Euro schweren „Spiti Mou II“ wurden bislang mehr als 15.000 Finanzierungen genehmigt.

Für eine nächste Programmstufe schlägt die Regierung ein anderes Finanzierungsmodell vor: Banken könnten Steuervergünstigungen erhalten, wenn sie berechtigten Käufern besonders günstige Hypothekendarlehen anbieten. Damit würde die staatliche Förderung nicht mehr zwingend direkt aus dem Haushalt in die Zinsverbilligung fließen.

Denkbar ist außerdem eine Förderung für Haushalte, die bereits ein Grundstück besitzen und darauf ihre erste eigene Wohnung beziehungsweise ihr erstes Haus fertigstellen möchten.

Mietzuschüsse bleiben Bestandteil der Strategie

Für Mieter bleiben bestehende Unterstützungen bestehen. Dazu zählen unter anderem:

• eine jährliche Mietrückzahlung von bis zu 800 Euro für den Hauptwohnsitz,
• zusätzliche Beträge für Kinder,
• Unterstützung für Studentenwohnungen,
• reguläres Wohngeld von je nach Haushalt 70 bis 210 Euro monatlich,
• höhere Studentenzuschüsse,
• Programme für einkommensschwache oder wohnungslose Haushalte.

Die Strategie kombiniert damit direkte finanzielle Hilfen mit Maßnahmen, die langfristig das Angebot auf dem Wohnungsmarkt erhöhen sollen.

Nationaler Preisindex soll mehr Transparenz schaffen

Ein weiteres interessantes Element für den Immobilienmarkt ist die Einführung eines nationalen Preisindexes. Darin sollen Daten über Kaufpreise, Mieten, Bankbewertungen, Steuererklärungen und Immobilientransaktionen zusammengeführt werden.

Die Regierung orientiert sich dabei ausdrücklich unter anderem am deutschen Mietspiegel. Der Index soll jedoch zunächst lediglich Transparenz schaffen und Marktbewegungen sichtbar machen.

Staatlich festgelegte Mieten oder generelle Mietpreisobergrenzen sind nach der aktuellen Strategie nicht vorgesehen.

Digitale Plattformen für Studenten und Staatsbedienstete

Daneben soll eine digitale Plattform für studentisches Wohnen entstehen. Eigentümer könnten dort geeignete Wohnungen einstellen, Studenten sollen außerdem mögliche Mitbewohner finden können.

Besonders interessant ist dabei die geplante staatliche Absicherung von Vermietern gegen bestimmte Mietausfälle oder Schäden. Auf Inseln ist ein ähnliches System für Beschäftigte des öffentlichen Dienstes vorgesehen.

Gerade in Regionen mit starkem Tourismus und hohen saisonalen Mieten soll damit der Zugang zu langfristigem Wohnraum verbessert werden.

Vom Zuschussprogramm zur aktiven Wohnungspolitik

Unterm Strich versucht Griechenland erstmals seit Jahren, aus zahlreichen Einzelprogrammen eine langfristige und stärker koordinierte Wohnungspolitik zu formen.

Besonders deutlich wird, dass der Staat nicht mehr ausschließlich Kauf oder Mietzahlungen bezuschussen will. Das Wohnungsproblem soll zunehmend durch zusätzliches Angebot gelöst werden:

• durch Renovierung leerstehender Wohnungen,
• durch Neubauten,
• durch Studentenwohnungen,
• durch sozialen Wohnungsbestand,
• durch öffentlich-private Partnerschaften,
• durch steuerliche Anreize,
• durch die gezielte Zusammenarbeit mit privaten Projektentwicklern.

Für den Immobilienmarkt dürfte deshalb weniger das Gesamtvolumen von 6,5 Milliarden Euro entscheidend sein als die Frage, welche der neuen Instrumente tatsächlich umgesetzt werden.

Gerade ein reduzierter Mehrwertsteuersatz, Finanzierungshilfen für Bauträger, zusätzliche Baurechte und die neue Golden-Visa-Variante könnten erhebliche Auswirkungen auf Investitionsentscheidungen haben.